이주비 대출 LTV, 조합원 분양가가 기준 — 잔금대출은 은행 자율

재건축 시장의 오랜 물음표 하나가 정리됐다. 이주비 대출 — 재건축 조합원이 기존 아파트를 철거하는 동안 이사 나가 살 비용을 마련하는 중간 단계 대출 — 의 LTV(담보인정비율) 한도를 산정할 때 기준값은 시세가 아니라 조합원 분양가가 된다. 이억원 금융위원회 위원장은 8월 24일 국회 정무위원회에 출석해 이런 방침을 밝혔다. 반면 또 하나의 쟁점이던 신축 아파트 잔금대출의 산정 기준은 개별 은행의 자율 판단에 맡기기로 했다.

이주비 대출, 산정 기준이 왜 중요한가

이주비 대출은 한국 아파트 재건축 사이클에서 구조적으로 빠질 수 없는 고리다. 기존 소유자는 철거와 재건축이 진행되는 수년간 임시 거처 비용을 자기 집을 담보로 빌려 충당한다. LTV는 이 대출의 한도를 정하는 비율이므로, 분모에 어떤 가격을 넣느냐가 실제로 빌릴 수 있는 금액을 좌우한다. 조합원 분양가는 조합원이 새 단지의 집을 할인된 값에 받는 가격으로, 통상 일반 분양가보다 낮고 준공 후 시세보다는 한참 낮다. 이 위원장이 설명한 개편안처럼 산정 기준을 조합원 분양가에 고정하면, 시세나 감정가를 기준으로 삼을 때보다 대출 한도가 보수적으로 잡히는 방향이다.

이 위원장의 발언은 LTV 산정 방식 개편안에 대한 의원들의 질의에 답하는 과정에서 나왔다. 이미 사업이 진행 중인 단지의 자금 조달 계획을 짜야 하는 조합과 대출 기관 입장에서는 불확실성이 한 겹 걷힌 셈이다.

잔금대출은 은행 판단에 맡긴다

신축 아파트 수분양자가 입주 시점에 남은 대금을 치르기 위해 받는 마지막 단계 대출인 잔금대출에 대해서는, 이 위원장은 단일 기준을 강제하지 않았다. 대출 한도를 당초 분양가에 맞출지, 준공 시점 감정가에 맞출지는 은행이 스스로 판단할 문제라는 게 정무위원회에서 내놓은 답변이다.

이 구분에는 실제 돈이 걸려 있다. 집값이 오르는 국면에서는 준공 시점 감정가가 수년 전 계약한 분양가를 크게 웃돌 수 있고, 감정가를 기준으로 삼는 은행은 그만큼 더 큰 대출을 내줄 수 있다. 선택을 은행에 맡긴다는 것은 입주 시점의 대출 한도가 일률적인 규제 공식이 아니라 은행별로 달라질 수 있다는 뜻이며, 정책 판단의 일부를 은행 자체의 리스크 관리로 넘기는 유연성이기도 하다.

청년미래보금자리론은 ‘추가 선택지’

이 위원장은 정부가 준비 중인 청년 주택금융 상품인 청년미래보금자리론에 대해서도 입장을 밝혔다. 기존 제도를 대체하는 것이 아니라 청년층에게 새로 주어지는 추가 선택지라는 설명이다. 이 상품이 기존 정책 모기지와 나란히 정책금융 메뉴에 올라가는 구도를 시사하는 대목이지만, 세부 조건은 이날 답변의 초점이 아니었다.

발언의 무게 — 인물, 그리고 정무위원회

이 위원장은 1967년 서울에서 태어나 서울대학교에서 경제학을 공부하고 미국 미주리대학교에서 박사 학위를 받았다. 기획재정부 차관(2021년2022년 5월), 2020년부터 대통령비서실 경제정책비서관을 지냈고, 20152016년에는 한국인 최초로 WTO 국내규제작업반 의장을 맡았다. 금융위원장에는 2025년 9월 취임했다. 이재명 정부가 금융위원회의 금융정책 기능 일부를 기획재정부로 이관하며 금융위의 소관 범위가 좁아지는 와중에도 가계대출 규제는 여전히 금융위 몫으로 남아 있어, 그의 답변이 갖는 무게는 그만큼 크다.

발언이 나온 무대도 눈여겨볼 만하다. 정무위원회는 윤한홍 위원장이 이끄는 24인 상임위로, 더불어민주당 14석과 국민의힘 8석, 비교섭단체 2석으로 구성돼 있다. 금융위원회와 공정거래위원회 등 주요 중앙 기관을 소관하는 곳으로, 한국 가계부채 규제가 가장 직접적인 정치적 검증을 받는 자리다. LTV 개편안이 아직 확정 전인 지금, 이 위원장이 못 박은 조합원 분양가 기준은 규제가 어느 방향으로 가고 있는지를 보여 주는 가장 뚜렷한 공개 신호다.