2028년, 부동산 세제 개편안에 숨은 다주택자 매도 시한

정부가 새로 내놓은 부동산 세제 개편안에서 가장 중요한 것은 어떤 세율도 아닌 ‘2028년’이라는 연도다. 기획재정부가 발표한 개편안의 주택 관련 조치들을 시간 순으로 늘어놓으면 하나같이 2028년을 축으로 배열되어 있고, 집을 두 채 이상 가진 사람에게 이 일정표는 그 해가 가기 전에 팔라는 초대장으로 읽힌다.

세법의 탈을 쓴 시간표

세제 개편안은 보통 조항 단위로 읽힌다. 어떤 세율이 오르는지, 어떤 공제가 줄어드는지, 부담은 누가 지는지를 따지는 식이다. 그러나 이번 2026년 개편안은 다르게 읽을 때 더 많은 것이 보인다. 주택 관련 조항들을 시간표 위에 올려놓으면 변화가 한 해를 중심으로 모여들고, 그 창이 닫히는 순간 다주택자의 양도소득세 취급이 달라진다. 기한 안에 마친 거래와 그 뒤의 거래는 서로 다른 체계를 적용받는데, 뒤쪽이 훨씬 덜 관대하다.

이 구조가 중요한 이유는 양도소득세 규정이야말로 기존 주택을 시장에 나오게 만들 수 있는 정부의 주된 지렛대이기 때문이다. 나중에 파는 비용이 지금 파는 비용보다 커지면, 느긋하게 기다리던 소유자들에게도 매물을 내놓을 이유가 생긴다. 발표 이후 나온 논평들은 이 일정표를 한마디로 요약했다. 팔 생각이 있다면 2028년까지 팔라는 것이다.

정부가 집값에 대해 실제로 하고 있는 말

이런 기한 설정은 그 자체로 정책 의도의 표명이기도 하다. 정해진 기간 안의 매도를 더 유리하게 만들어 놓음으로써, 정부는 신규 건설만이 아니라 기존 소유자들이 내놓는 매물이 앞으로 2~3년 안에 시장에 도착하기를 바란다는 신호를 보내고 있다. 정부가 정책으로 더 직접 밀어붙이지 않고도 시장이 늘어난 매물을 소화해 주리라 기대하는, 적어도 그러기를 바라는 기간이 바로 이 구간이라는 뜻이다.

이 설계에는 암묵적인 전망도 담겨 있다. 유리한 세제에 일몰 시한을 달아 두면 거래가 앞당겨져 만료일 전에 매도가 집중되는 경향이 있다. 충분히 많은 소유자가 2028년 시간표대로 움직인다면, 창이 닫혀 가는 바로 그 시점에 늘어난 공급이 가격을 누를 수 있다. 아마도 설계자들이 염두에 둔 결과가 그것일 것이다.

달력을 법에 새겨 넣는 일의 위험

기간 한정 세제 혜택이 한국에서 남긴 성적표는 엇갈린다. 지난 10년 사이 다주택자를 겨냥한 경과 조치는 한 번 이상 연장되고, 손질되고, 다른 제도로 대체됐다. 그 번복의 역사를 기억하는 소유자라면 이번 기한도 예전처럼 밀릴 것이라 보고 버티는 쪽에 걸 수 있다. 그런 기대가 시장에 자리 잡으면, 이번 개편은 설계가 약속하는 것보다 적은 공급밖에 끌어내지 못한다.

남은 변수는 입법이다. 기획재정부가 발표한 일정표는 국회를 원형 그대로 통과해야 하고, 발표 시점과 만료 시점 사이의 몇 년은 조항을 고칠 여지를 넉넉히 남겨 둔다. 그럼에도 지금 이 개편안에 새겨진 메시지만큼은 분명하다. 세법에 시계가 달렸고, 그 시계는 2028년에 멈춘다.